伴隨央行降息現象，各大銀行吹低利競爭，許多民眾都想趁這波轉貸來搶更低利優惠，但民眾如果真想換貸款銀行，轉貸之前別忘了要評估重新鑑價的貸款金額恐下修、貸款違約金問題與轉貸手續費、地政設定規費、及代書費等5大問題，以免省了利息卻多了更多轉貸成本，未必划算。 ｜房屋價值將大打折扣 眼看別家銀行推出低率優惠，許多有房族開始考慮起要讓房貸「搬家」，但民眾想轉貸，首先，必須想好房屋價值問題，通常房屋價值會隨著屋齡下修，也就代表可貸金額恐不如預期。比如原本2000萬的房子，現在銀行評估鑑價的結果可能已下修只價值1800萬，假設2年前貸款8成1600萬，現在轉貸也想貸款8成，金額就會只剩下1440萬元。 圖/央行降息，房貸利率再下殺。 ｜若貸款時有綁約將付天價違約金 此外，轉貸還得留意4大「硬成本」，包含原貸款銀行違約金、新貸款銀行手續費與代書費、地政設定規費等。首先，轉貸時若當初貸款時有綁約，則原貸款銀行會收取違約金，計算標準各銀行不同，大部分綁約期限約2~3年。 成揚律師地政士聯合事務所地政士黃景揚表示，一般來說，計算方式是以「貸款餘額」乘與%數，第1年就解約要付違約金1%，之後逐漸遞減，約介於0.5~0.8%之間。建議民眾轉貸前最好詢問清楚是否還在合約期間內，否則就會被收違約金。舉例來說: 陳先生原本向A銀行申請1500萬元的貸款，繳了1年後剩1450萬元，第2年想提前轉貸至B銀行，被銀行要求付0.8%的違約金，就得付11.6萬元(1450萬x0.8) ｜新銀行手續費用&代書費都是硬費用 此外，轉貸到新銀行，新銀行也會收取手續費用，主要有4部分，包含房屋鑑價費、帳務管理費、徵信手續費、轉貸代償費等，費用一共大約3000~5000元左右，但銀行房貸專員也提醒，由於央行降息後相關配套措施尚未完善，所以之後相關費用也有可能有所調整，詳情還是得以各行庫相關人員為準。 另外，給政府的地政設定規費也屬於轉貸「硬費用」，金額為貸款設定金額的1/1000。黃景揚解釋，舉例來說，如果民眾要轉貸1000萬元，通常銀行會依照貸款金額乘上1.2倍設定，也就是設定金額1200萬，再收取1/1000設定規費，也就是要繳12000元；而代書代辦費則包括重新設定抵押權，跟前銀行塗銷費等，依照各代書價碼不同，粗估6000~15000元不等。 圖/代書代辦費粗估6000~15000元不等。 ｜信用良好與原銀行就好談 如果覺得轉貸成本太高，民眾不妨主動與原銀行爭取調降利率，銀行房貸專員表示，若沒跟銀行聯絡，基本上銀行是不會主動調降，但以目前一般房屋貸款最低利率約為1.3~1.6%，內政部自購住宅貸款的最低利率約1.137%，青年安心成家購屋優惠貸款的最低利率低於1%，已在利率低水位，民眾最好事先考慮清楚是否還有調降利率的必要性。 若依舊想要試看看，自身條件很重要，若還款人為是前500大企業員工、優良貸款戶且信用良好、薪轉戶，或與銀行保持良好往來關係、每月按時全額繳清房貸、可證明薪資所得收入(例如扣繳憑單）穩定成長的話，利率調降成功率就會有提高的機會。 圖/轉貸成本高，民眾與新銀行申請前得先算清楚。 ｜注意有無搭配壽險或理財產品 總結來說，若轉貸後利率下降0.3~0.5個百分點，每月房貸繳息成本可減少4000~5000元，但若萬一要付違約金，等於要付10萬元以上的轉貸成本，且申貸金額也會較之前低。 建議民眾若有轉貸打算，應先問清楚新貸款銀行方案為何，請他們提供新貸款費率、可貸額度，再經算出轉貸是否划算，並注意新貸款銀行是否有額外條件，如搭配買房貸壽險或理財產品等，以免省了利息卻多了更多轉貸成本，最終白忙一場。 Tips： 近來銀行為了配合中央政策，大力下殺房貸利率，以8大行庫限定半年房貸降2碼的方案來看，1000萬元的貸款比起其他民營銀行，半年可多省12500元的利息（1000萬x0.25x1/2），平均每月省2083元利息。但此優惠只有半年限定，若轉貸所要付出的成本高於半年可省下的利息，就不一定適合轉貸。 資料來源：591地產學堂 https://news.591.com.tw/news/3895 ...

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爸媽疼小孩，總會忍不住掏錢買新玩具，但很多孩子玩具玩完就晾在一旁不管，幫忙收拾殘局的家長就容易被散落一地的各種玩具搞到爆氣，但其實只要落實慎選收納櫃、做好分類與篩選捨離3步驟，就不再為堆積如山的玩具感到苦惱。 ｜1.確實做好玩具分類 許多家長都會因為家中孩子的玩具無法好好收納而暴怒，但其實收納有原則，並不是胡亂收一通。收納專家于之琳表示，玩具收納方式依年齡層有所分別，小朋友收納習慣從1歲半時就可以開始培養，家長在教導如何整理玩具時，首先第一步，應先做好玩具分類，依照不同顏色、種類、大小等，以圖像化的方式來讓孩子記住怎麼收拾，例如積木1箱、煮菜玩具1箱、車車1箱等。 若初步整理後品項仍太多，則需要再二度分類。之後等到孩子年紀夠大時，就可以放手讓他們自己決定分類方式。 圖/整理玩具的第一步，應先做好玩具分類。于之琳提供 ｜2. 篩選後懂得「斷捨離」 再來第二步，則是要做好玩具篩選，懂得「斷捨離」，把其中很少玩的、甚至沒在玩的就不要猶豫趕快處理掉。由於很多玩具收納的問題不是發生在收納本身，而是玩具太多，當物品數量遠超出收納空間時，就容易出現怎麼收都收不好的窘況，于之琳建議，家長買玩具時應當限制、管控玩具數量，假設玩具櫃中有6個籃子，如果籃子滿了，就必須以一進一出的方式淘汰不必要的玩具。 圖/小朋友玩具收納常讓爸媽傷腦筋。 ｜3.慎選適當的收納工具 針對玩具櫃挑選，IKEA表示，運用收納組合櫃可讓孩子自己動手分類歸納，就算長大後不放玩具了，也可以用來存放紀念品；于之琳則建議，家長購買的收納櫃必須符合小朋友高度以及視線範圍之內，主要目標就是好拿好收，此外，也不建議家長購買純粹只能拿來放玩具的櫃子，而是購買使用彈性空間大的開放式櫃體，再以玩具大小分別放於適宜的收納盒中，避免小玩具掉進大收納箱中，因為小朋友撈不到，就再也沒機會玩到。 圖/必須以一進一出的方式淘汰不必要的玩具。于之琳提供 ｜層板&洞洞板&多功能收納組合櫃 但孩子親手繪製的畫作以及成長里程碑的代表物品，都是爸媽捨不得丟的寶貝，無奈大多數人家中都缺乏空間好好收藏，最終只能四處散亂或割捨。在空間有限的狀況下，IKEA建議，增加牆面的層板也是好選擇，可擺放小勞作以及公仔等收藏品，而洞洞板也可加上層架、掛勾、收納袋以及彈力固定繩等眾多配件，彈性規劃收納方式。 圖/孩子親手繪製的美勞作可透過收納好好整理。IKEA提供 ｜要訓練孩子能夠自己動手做 于之琳坦言，小朋友玩具收納最大重點還是要訓練孩子能夠自己動手做，而非爸媽幫忙收，從習慣及常使用的物品來著手整理，找東西的次數就會減少，但在小朋友開始學習收拾前，家長必須先篩選規劃玩具要用什麼容器、箱子都需要，等都確定了，便可培養讓小朋友自己收拾的心情，並且讓小朋友知道玩具是自己的，理解收拾東西的理由。 圖/小朋友玩具收納最大重點還是要訓練孩子能夠自己動手做。 資料來源：591地產學堂 https://news.591.com.tw/news/3865 ...

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2020-04-21     591編輯部報導 圖/房仲統計央行過去5波降息房市表現，發現降息後一年，買賣移轉棟數全部成長。 肺炎疫情嚴峻，重創全球經濟，央行日前因應情勢啟動降息，房仲統計央行過去5波降息房市表現，發現降息後一年，買賣移轉棟數全部成長，不過隨利率從天花板下降至地板，帶動房市買氣效果愈來愈不明顯，但低利環境與寬鬆銀根必然會造成資金流向資本市場，土地、收益型產品預料仍會受惠。 ｜降息後一年買賣移轉棟數全數成長 根據《經濟日報》報導，新冠肺炎疫情未歇，各國紛紛採取降息及量化寬鬆政策，央行上月也宣布降息1碼，且政院更加碼，使自用住宅透過公股行庫貸款1,000萬以內可再降1碼，引發資金轉進房市話題。房仲業者表示，據統計，央行近20年共有五波降息，觀察買賣移轉棟數，降息後一年的買賣移轉棟數全數成長。 2000年～2001年時，受到網路泡沫、911事件及納莉颱風對經濟的衝擊，央行接連降息11次、共降息10.5碼，當時平均房貸利率約6.81%，仍在高檔，但買賣移轉棟數從2001年25.9萬棟強力反彈，2002年回升到32萬棟；2002年5月～2002年11月，為刺激消費、投資需求，改善就業狀況，央行再度降息2碼，移轉棟數再從2002年的32萬棟，上升到2003年34.9萬棟。 2003年爆發SARS， 當年5月～6月間，央行降息1碼，平均利率跌至2.5%，已不到2001年的一半，隔年2004年買賣移轉棟數大爆發，達41.8萬棟；2008年發生金融海嘯，央行共降9.5碼，平均房貸利率來到2.53%相對低點，2009年買賣移轉棟數38.8萬棟，較2008年小增約1萬棟，但效果漸不如先前。2015～2016年為刺激景氣，央行降息2碼，買賣移轉件數從2016年24.5萬棟，2017年增至26.6萬棟，但未能突破30萬棟大關。 ｜降息帶動效果有限 房仲業者分析，過去20年房價一路上漲，薪資卻是原地踏步，早先大家買得起，降息讓人覺得有便宜可撿，刺激買氣效果相當不錯，可2008年以後房價逐漸來到高點，受薪階級漸漸買不起，貸款利息減少不如房價下降有吸引力，買氣因此並未明顯拉抬。 再來，央行此次降息前，平均房貸利率已處於歷史低檔，買氣一直低迷，即顯示問題不在利率在房價，加上目前產業發展及就業條件、稅制與過去不同，這波降息帶動效果預料相當有限；不過，由於低利環境與寬鬆銀根必然會造成資金流向資本市場，土地、收益型產品預料仍會受惠。 資料來源：591即時新聞 https://news.591.com.tw/news/4019?regionid=17?s=xwil 2020-04-21     591編輯部報導 圖/房仲統計央行過去5波降息房市表現，發現降息後一年，買賣移轉棟數全部成長。 肺炎疫情嚴峻，重創全球經濟，央行日前因應情勢啟動降息，房仲統計央行過去5波降息房市表現，發現降息後一年，買賣移轉棟數全部成長，不過隨利率從天花板下降至地板，帶動房市買氣效果愈來愈不明顯，但低利環境與寬鬆銀根必然會造成資金流向資本市場，土地、收益型產品預料仍會受惠。 ｜降息後一年買賣移轉棟數全數成長 根據《經濟日報》報導，新冠肺炎疫情未歇，各國紛紛採取降息及量化寬鬆政策，央行上月也宣布降息1碼，且政院更加碼，使自用住宅透過公股行庫貸款1,000萬以內可再降1碼，引發資金轉進房市話題。房仲業者表示，據統計，央行近20年共有五波降息，觀察買賣移轉棟數，降息後一年的買賣移轉棟數全數成長。 2000年～2001年時，受到網路泡沫、911事件及納莉颱風對經濟的衝擊，央行接連降息11次、共降息10.5碼，當時平均房貸利率約6.81%，仍在高檔，但買賣移轉棟數從2001年25.9萬棟強力反彈，2002年回升到32萬棟；2002年5月～2002年11月，為刺激消費、投資需求，改善就業狀況，央行再度降息2碼，移轉棟數再從2002年的32萬棟，上升到2003年34.9萬棟。 2003年爆發SARS， 當年5月～6月間，央行降息1碼，平均利率跌至2.5%，已不到2001年的一半，隔年2004年買賣移轉棟數大爆發，達41.8萬棟；2008年發生金融海嘯，央行共降9.5碼，平均房貸利率來到2.53%相對低點，2009年買賣移轉棟數38.8萬棟，較2008年小增約1萬棟，但效果漸不如先前。2015～2016年為刺激景氣，央行降息2碼，買賣移轉件數從2016年24.5萬棟，2017年增至26.6萬棟，但未能突破30萬棟大關。 ｜降息帶動效果有限 房仲業者分析，過去20年房價一路上漲，薪資卻是原地踏步，早先大家買得起，降息讓人覺得有便宜可撿，刺激買氣效果相當不錯，可2008年以後房價逐漸來到高點，受薪階級漸漸買不起，貸款利息減少不如房價下降有吸引力，買氣因此並未明顯拉抬。 再來，央行此次降息前，平均房貸利率已處於歷史低檔，買氣一直低迷，即顯示問題不在利率在房價，加上目前產業發展及就業條件、稅制與過去不同，這波降息帶動效果預料相當有限；不過，由於低利環境與寬鬆銀根必然會造成資金流向資本市場，土地、收益型產品預料仍會受惠。 資料來源：591即時新聞 https://news.591.com.tw/news/4019?regionid=17?s=xwil ...

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新冠肺炎疫情導致全球央行採取降息的寬鬆政策，央行日前降息，行政院也針對公股銀行提出4~9月期間擴大降息紓困，因此共降息兩碼(0.5%)，隨後不少民營銀行也跟進，同樣調降0.5%的房貸利率，以政府青安房貸試算，若選擇兩段式機動計息方案，在4~9月期間每月將省下逾兩千元。 圖/公股銀行降息2碼，多數民營銀行也跟著調降0.5%的房貸利率。 ｜公股銀行皆調降0.5%房貸利率 新冠疫情延燒影響各行各業，政府多方進行紓困作業，針對房貸，中央銀行也在3月中宣布降息1碼(0.25%)，緊接著行政院又宣布，公股銀行自今年4月1日起至9月底止再降息1碼，共降息2碼(0.5%)，包括台灣銀行、土地銀行、合庫銀行、華南銀行、第一銀行、彰化銀行、兆豐銀行、台灣企銀等八大公股行庫，再加上高雄市政府主導的高雄銀行，共九家銀行都將參與。 主要針對現有或新申辦的房貸客戶利率，於4月1日起到9月30日期間內再多補貼降息1碼，加上央行原本就降息的1碼，等於一次調降0.5%的房貸利率，而且房貸戶不需要特別去申請就可以直接享有這項額外降息的利率優惠，不過這項額外的降息優惠只限定房貸金額為1000萬元以下，且必須是購買自用住宅的房貸戶才行。 ｜民營銀行僅受災戶可享調降利率 雖然民營銀行並沒有被要求得多降1碼房貸利率的優惠，不過大部分的民營銀行也有祭出紓困額外降息的幅度，包括中信銀行、玉山銀行、台新銀行、永豐銀行、安泰銀行、國泰世華、匯豐銀行與台北富邦銀行的房貸部分，降息幅度都是比照公股銀行，同樣為調降0.5%的房貸利率。 不僅如此，台中銀行及安泰銀行兩間的調降幅度優於公股銀行，台中銀行房貸額外調降0.3%，也就是說總共調降0.55%；安泰銀行則是額外調降0.27%，共降0.52%，各銀行房貸利率調降一樣從4月起陸續啟動，但申辦期限略有不同，民眾得多留意申請的時間。 雖然民營銀行與公股銀行降息幅度幾乎相同，但不同的是民營銀行的申請資格僅限「受災戶」，像是非自願性失業、無薪假、防疫相關醫療人員等民眾，部分銀行甚至包括受隔離或檢疫者、居家照顧假及因疫情而還款困難者，都可以申請降息，但需要受災戶主動申請，金額部分與公股銀行一樣只限定房貸金額為1000萬元以下，且必須是購買自用住宅的房貸戶才行。 ｜每月將可省逾兩千元的房貸 不過房貸利率調降0.5%，每月到底可以省下多少房貸金額呢?若以首購族專屬的青年安心成家優惠貸款來算，貸款金額1000萬元的房屋，20年本息攤還，選擇兩段式機動計息，原有的房貸前兩年利率為1.44%、每月得支付47,979元，不過在今年4月後，經央行與行政院共調降2碼(0.5%)，利率將下探0.94%(1.44%-0.5%)，，計算下來每月只要支付45,722元的房貸金額，一個月就可以省下2,257元。 不過由於公股銀行加碼降息部分只有半年，因此在今年10月後就只能享有央行調降的1碼，也就是利率將調回1.19%(1.44%-0.25%)，計算下來每月需支付46,842元的房貸金額，不過仍較未降息前每月需支付的47,979元省下1137元，對於小資族來說還是不無小補! 圖/經央行與行政院共調降2碼的利率，房貸金額估計每月可省超過兩千元。 Tips: 銀行除了紛紛調降利率紓困外，大部分的銀行也有針對受疫情影響還款有困難的客戶祭出展延繳費、減免逾期利息和違約金等優惠方案，通常都可以延長3~6個月的繳款期限，包括合作金庫、第一銀行、台北富邦銀行、國泰世華、永豐銀行等銀行，不過可申請期間各間銀行不同，民眾可以先至各銀行官網確認。 資料來源：591地產學堂 https://news.591.com.tw/news/3992 ...

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